随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业需要重点思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论，首先分析了其清算流程，然后点明了土地增值税清算的具体过程。

一、明确土地增值税清算的具体要求，优先备好各项材料

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：

一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出；

二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的；

三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用的。

凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其行为主体承担增值税缴纳义务：

一是已经建设完毕并被验收的项目，

二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他面积已经被出租；

三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内没能彻底售出的；

四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有履行增值税缴纳义务的；

五是国家税务机关规定的其他情况。

对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送清算资料：

《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材料、财务会计报表等。

二、明确项目收入及其应注意的问题

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细致、精准地核算。

在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票，以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出调整。

现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额相一致。

对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确定问题：

第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则视作和房产销售性质相同；

第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如：租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。

在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在20%以内的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对土地增值税清算的影响。

三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题

明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。

第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家的法定标准。

对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵减本项目拆迁补偿费。

第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……

工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉及的装潢花销归入成本范围。

第三，房产开发上在房屋建设的同时，与之相联系建设的各项房产配套设施，例如：交通设备停放场、物业管理单位、幼儿园、等各项公共设施在落成以后，产权为所有业主共同享有，将所建设的房产不收取任何费用上交给国家行政机构、公立事业单位等等用于支持国家非商业事业，其成本、费用可以扣除；所建设房产进行有偿转让的，则要对收入进行核算，同时要扣除成本、费用。

第四，房产开放商自行建设的房产销售服务建筑、以及一些施工中搭建的样板房等则要依照具体情况针对性处理：

1、开发商在施工地点建设的暂时性房屋，例如：房屋销售中心、供工人居住的样板房等在建设、室内设计过程中出现的花销要列进房产销售中扣除。

2、在这些临时性建筑物内进行的室内设计、装饰等所产生的花销，在完工后如果发生了有偿转让，则要将转让收入列入土地增值税开发成本中，予源以扣除。

房地产企业可以按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的20%予以加计扣除。

温馨提示：

清算之必要性，在于不及时清算股东和法人将承担巨大法律风险。

未来，中央和地方政府强势清理僵尸企业是大势所趋（实质是“供给侧改革”的大风潮），甚至会演变为利箭行动。因此，作为股东绝不能坐以待毙，必须主动清理。

（一）不及时清算的股东连带责任

1、法律规定，当出现清算事由时，清算义务人应当在规定的时间内成立清算组，及时履行清算义务。如清算义务人存在以下怠于履行或履行义务有瑕疵的情形，债权人可以提起清算责任之诉，要求清算义务人承担赔偿责任。

（1）未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的；（《公司法司法解释（二）》第十八条）

（2）因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算的；（《公司法司法解释（二）》第十八条）

（3）公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算的；（《公司法司法解释（二）》第二十条）

（4）公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任的；（《公司法司法解释（二）》第二十条）

所谓清算义务人，就是指有限公司的股东，股份有限公司的董事或实际控制人。

所谓及时清算，是指公司章程规定的营业期限届满、股东会决议解散、公司被吊销营业执照/责令关闭/被撤销之日起十五日内。

2、只要公司成为被告，股东都将一并成为被告

（1）依据《按照最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》及《最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》规定，被吊销的公司作为被告被起诉，如未成立的清算组的，原告可追加公司全体股东作为共同被告参与诉讼并承担相应的清算责任。

（2）根据最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(三)》第四条，劳动者与未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位发生争议的，应当将用人单位或者其出资人列为当事人。

（二）对法定代表人的不利影响

1、不得再担任其他公司的董事、监事、经理。《中华人民共和国公司法》第57条规定，担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，并对该企业违法行为负有个人责任，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年的，不得担任公司的董事、监事、经理。

2、不得担任其他企业的法定代表人。国家工商行政管理总局《企业法人的法定代表人登记管理规定》也明文规定：担任因违法被吊销营业执照的企业的法定代表人，并对该企业违法行为负有个人责任，自该企业被吊销营业执照之日起未逾三年的，不得担任其他企业的法定代表人。

（三）股东及公司的巨大税务风险

企业被吊销后，没有正常注销的，会被列入税务黑名单，如不及时处理，企业滞纳金和罚款会像滚雪球一样越滚越大。情况严重的，还会影响同一法定代表人或财务负责人关联的其他公司的税务评级。被纳入黑名单的法定代表人、股东会受到联合惩戒部门的管控，出行、贷款、消费等诸多事项都将受到限制。

法律依据：《税收征管法实施细则》第15条，被工商行政管理机关吊销营业执照的，应当自营业执照被吊销之日起15日内，向原税务登记机关申报办理注销税务登记。第60条规定，未按照规定的期限申报办理税务注销登记的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。

清算之基本流程看似简单，实则容易出现问题而引致清算责任公司在办理清算时一定要注意流程，以免造成不必要麻烦！